Bolla immobiliare e costi edilizia

La bolla immobiliare italiana sta esplodendo e se ne accorgono anche i "media sussidiati". Vuol dire che ormai non si può più nascondere.

"Con la crisi i prezzi delle case sono scesi già di oltre il 10%, ma restano ancora alti e dovranno calare nei prossimi mesi. A dirlo è il Centro studi della Confindustria, che ha diffuso uno studio sull'evoluzione del mercato immobiliare negli ultimi quattro anni e ne ha tracciato le previsioni.
...
I prezzi delle case dovrebbero cioè diminuire nel prossimo anno del 7% per riequilibrare il rapporto con la capacità di spesa delle famiglie, misurata sul reddito disponibile."
(www.corriere.it)

Quindi in totale un 17% di riduzione dei prezzi, che però con una contrazione delle vendite del 20% porterà inevitabilmente ad una contrazione dei prezzi del 20%, sempre che sia sufficiente e la crisi non si aggravi.

Perchè il problema non è tanto il prezzo degli immobili. Chi ha uno straccio di lavoro è disposto ad indebitarsi al limite dello strozzinaggio per la desiderata bicocca. Il problema vero è il credito che oggi viene erogato (quando avviene) al massimo al 60% del valore immobiliare. Ma essendo il valore in discesa, scenderà anche la quantità assoluta di credito che gli istituti saranno disposti a prestare. C'è quindi un trend al ribasso che parte dalle banche stesse.

Comunque, questo significa che solo gli italiani che possono fare affidamento ai risparmi, quelli magari dei genitori, riescono ad acquistare un immobile. Perchè come dice Confindustria, il prezzodegli immobili non è commisurato ai guadagni degli italiani. E lo conferma il blogger Cobraf:

"... il prezzo attuale medio di una casa in America è oggi 138 mila dollari che si traduce in circa 108mila euro al cambio attuale (e a quello di un anno fa anche meno) ... però gli americani sono un 20% più ricchi di noi in media, per cui facendo la proporzione con il reddito italiano, questo significa che per avere prezzi delle case allineati con quelli americani dovremmo avere un prezzo medio delle case sugli 85-90 mila euro
...
oggi i prezzi medi delle case in Italia sono un 50% più alti di quelli in Germania, nonostante il reddito procapita dei tedeschi sia un 23% più alto del nostro
...
Se vuoi sapere dove finiranno i prezzi delle case in Italia entro cinque anni prendi quelli in Germania attuali e riducili di un 40%."
(www.cobraf.com)





Il discorso di Cobraf è abbastanza filante, ma il paragone con gli Usa dovrebbe tener conto anche dei sistemi costruttivi. Molte abitazioni negli Usa sono realizzate con tecniche e con materiali più economici di quelli che si impiegano nell'edilizia italiana.
E' possibile che un alloggio medio italiano possa essere venduto ad un prezzo così basso? C'è congruenza tra costi del costruire e dinamica del prezzo? Per capirlo occorre fare una piccola analisi.

Consideriamo un vano tipo di 4.00 x 4.00 m finito con struttura, pavimento, intonaci, serramenti, quota di impianti:

- la struttura in cemento armato antisismico prevede almeno pilastri 30x30 e solai spessi 25 cm; Per una stanza, si possono considerare 1,5 pilastri (1/2+1/2+1/4+1/4, il resto fa parte delle altre stanze) con un costo approssimativo di 400 €/pilastro x 1,5 = 600 €.

- per i solai si può considerare metà pavimento e metà soffitto, quindi un solaio di 16 mq il cui costo può essere valutato sui 500 € (impalcati, armatura, calcestruzzo, blocchi in laterizio).

- La stanza dovrà essere chiusa da muratura di tamponamento in laterizio verso l'esterno, quindi in questo caso almeno una parete di 4 x 3 = 12 mq; Il costo di tale parete, con all'interno materiale coibente ed insonorizzante si aggira sui 1.500 €.

- Le altre pareti sono formate da tramezzi in comune con altre stanze, quindi (4 + 4 + 4) x 3 = 36 mq / 2 = 18 mq; Il costo dei tramezzi a carico della stanza tipo, si aggira intorno ai 500 €.

- La pavimentazione ha un costo che varia molto a seconda della qualità del materiale di pavimentazione; posando una piastrella di qualità media, il costo della pavimentazione si aggira intorno a 400€ (strato coibente ed insonorizzante, sottofondo, piastrelle);

- Le pareti vanno poi intonacate. Quella esterna su due lati: 12 + 12 = 24 mq; quelle interne assommano a 36 mq; il soffitto è di 16 mq; 76 mq in totale il cui intonaco non può costare meno di 1.200 €.

- Per i serramenti, si suppone che la stanza tipo sia dotata di almeno una finestra esterna con sistema di oscuramento e di una porta interna. Per illuminare correttamente un vano da 16 mq è necessaria una finestra o portafinestra di 2 mq; tale serramento deve essere dotato di doppi vetri a bassa emissività (schermatura termica) e guarnizioni per eliminare il taglio termico e spifferi, secondo le moderne normative energetiche; il costo di un tale serramento non può essere inferiore ai 700 € (montato) a cui va aggiunto il sistema tapparella e cassonetto per circa 200 € (900 € tot.).

- Per la porta interna, considerando un prezzo standard per una porta industriale, per alloggi popolari, siamo attorno ai 350 € montata.

- La nostra stanza tipo dovrà essere dotata di impianti o dovrà sobbarcarsi una quota di essi. Per esempio per l'impianto elettrico si può considerare una media di 6 "punti luce", intendendo con questo termine gergale sia la lampada, come la presa o l'interruttore; il costo della quota d'impianto elettrico è di circa 300 €.

- Per la nostra stanza tipo non abbiamo chiarito la destinazione, ma possiamo considerarla come un mix di camera, salotto, cucina e bagno. Pertanto gli assegneremo una quota di impianto idraulico: considerando dei sanitari di tipo medio industriali e il relativo impianto per bagno e cucina la spesa per l'impresa può ridursi a 2.500 € per alloggio. Alla stanza tipo assegnerei 1/4 di tale costo: 600 €.

- L'impianto termico, considerandolo di tipo tradizionale con termosifone, impianto a colonne e caldaia centralizzata (oggi non sono più consentiti gli impianti autonomi per edifici condominiali), si potrebbe avere una spesa per alloggio di 4.000 €. Quindi per la nostra stanza tipo l'incidenza è di 1.000 €.
Tirando le somme abbiamo del solo costo edilizio:

(600 + 500 + 1500 + 500 + 400 + 1000 + 900 + 350 + 300 + 600 + 1000) = 7.850 € per realizzare la stanza tipo, a cui va aggiunto:
- l'IVA (765 €);
- un po' di oneri d'urbanizzazione comunali variabili da luogo a luogo (stimati 1.500 €);
- un 25% del costo per ripagare il costo del suolo (1.900 €);
- circa 2.500 € che sono la quota di 1/4 competente alla stanza tipo per la costruzione dell'autorimessa, cantina e parti comuni dell'immobile (6.000€ +25% suolo+20% utili e spese+oneri +IVA 10%);
- un 20% del costo per ripagare utili d'impresa e spese professionali (1.550 €).

Il totale del costo di fabbricazione della stanza assomma a: 16.065 € che equivalgono a circa 1.000 € al metro quadro di costo di costruzione.
I costi sono stati considerati un po' tirati, tenendo conto di un'economia di scala che preveda di costruire qualche decina di appartamenti popolari e non poche case di lusso.
Un metro quadro di abitazione in Italia non può costare meno di 1.000 euro al metro quadrato, ma potremmo anche considerare un prezzo oscillante tra 1.000 e 2.000 € /mq come un buon parametro di riferimento. I mille euro in più andrebbero in effetti a incidere non tanto sulla struttura, ma sui materiali di rifinitura: pavimenti, serramenti, impiantistica o sul terreno in più o in meno, privato o comune.

In tal caso un'alloggio di 70 mq (4 vani + servizi) dovrebbe oscillare tra 70.000 € (case popolari) e 140.000 € per case signorili.
Quindi il margine per giungere ad una considerevole discesa dei prezzi come invocato o profetizzato dal blogger Cobraf, c'è tutto. Considerando che nelle medie sono più le case popolari di quelle signorili, si può confermare valida una media tra 85 e 90 mila euro per abitazione in italia. E con una qualità costruttiva che in molti casi è superiore a quella degli Stati Uniti e di molti paesi europei.

Trovo invece piuttosto difficile che il prezzo possa scendere a un valore del 60% di quello attuale in Germania già inferiore ora del 50%: significherebbe una perdita di valore complessiva del 70% (fatto 200 valore It. e 100 valore Germ. - futuro valore It. = 60 = 30% di 200); ma non è detto se la media fa riferimento ad una certa parte del parco usato oggi sopravvaluta.

Certo che se l'analisi del costo di costruzione del nuovo porta a queste cifre, bisognerà fare una certa riflessione sui pezzi dell'usato. Sicuramente le vecchie costruzioni in centro e di pregio non potranno perdere molto del valore attuale. Ma le vecchie case di periferia, non possono avere la stessa valutazione del nuovo. Qui la riduzione dei prezzi dovrebbe essere molto più rilevante.

Per ottenere una valutazione precisa, consiglio di prendere a riferimento il prezzo del nuovo, e sottrarre tutte le spese di ristrutturazione che andrebbero sostenute per rendere l'abitazione a norma di legge:  verifica delle strutture alle sollecitazioni sismiche ed eventuali integrazioni delle stesse, adeguamento dell'abitazione alle norme energetiche (coibentazione di pareti, pavimenti ed eventualmente soffitti; cambio dei serramenti esterni), adeguamento degli impianti idraulici, elettrico e termico.
Con questo metodo di stima, in molti casi il pezzo dell'usato crollerebbe alla metà del prezzo del nuovo.

E' chiaro che tutto questo discorso si riferisce ad un uso utilitaristico dell'abitazione e non come investimento. E' anche chiaro che il prezzo di un immobile dipende anche dalla sua offerta sul mercato: se gli immobili scarseggiano, il prezzo sale perchè si paga anche la "rarità" del bene. Credo però non sia il caso italiano nelle grandi e medie città, può essere un sovrapprezzo presente nelle zone turistiche.

Penso comunque che se oggi dovesse scoppiare la bolla immobiliare, alcuni ci rimetterebbero, ma nel caso l'economia tornasse a correre, gli immobili tornerebbero a risultare un buon investimento. Anzi, in periodi come questi forse si trovano occasioni di acquisto interessanti, che possono diventare un investimento in futuro.
Vale un po' come tutto: le azioni vanno comprate quando crolla il mercato, non quando salgono; l'oro oggi è un bene rifugio, ma è già molto sopravvalutato, era meglio comprarlo uno o due anni fa; gli immobili quindi è meglio comprarli quando crollano i prezzi e rivenderli quando salgono.