I mutui facili (anni '90) hanno fatto lievitare i prezzi. La crisi bancaria e relativa stretta creditizia, l'austerità, e anche i piani casa fanno abbassare i prezzi.
A questo si aggiunga anche un aumento esponenziale della tassazione sulle seconde case, che ha contribuito ad ingolfare il mercato di immobili invenduti. Con casi estremi in alcune località depresse d'Italia, dove i venditori accettano qualsiasi offerta pur di disfarsi di una seconda casa inutilizzata.
Il governo Renzi si appresta a varare il piano casa. Un'altra tegola sui proprietari di immobili, che continuano a vedere il proprio investimento evaporare più o meno velocemente. Anche se dubito si tratti di una tegola molto pesante.
""Vale 1,6 miliardi tra i diversi interventi il piano casa che il ministro delle Infrastrutture, Maurizio Lupi, presenterà domani al consiglio dei Ministri". Lo afferma Lupi al termine di un'audizione alla Commissione Ambiente della Camera confermando che si tratterà di un decreto legge.
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Recupero degli alloggi pubblici - Due sono comunque i punti certi: il taglio della cedolare per il canone concordato dall'attuale 15% al 10% e il recupero di 68.000 alloggi pubblici in quattro anni anche attraverso il finanziamento della manutenzione straordinaria per uno costo pari a 1,35 miliardi in quattro anni.
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Case Iacp a riscatto - Non solo recupero, però. Previsto, infatti, anche un piano di dismissioni degli alloggi di edilizia pubblica, con la possibilità per gli Istituti autonomi case popolari (Iacp) di fissare i prezzi di vendita e offrire mercato anche le case abitate da inquilini ormai privi dei requisiti di reddito per avere diritto ad un alloggio sociale.
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Rifinanziato il fondo affitti - Per gli inquilini a basso reddito sarà anche rimodulata la detrazione fiscale, attualmente prevista fino ad un massimo di 300 euro l'anno per i redditi al di sotto dei 31.000 euro lordi. Questa invece ora arriverebbe fino 900 euro per redditi complessivi fino a 15.000 euro e salirebbe a 450 euro per redditi sopra questa soglia e fino ai 31.987. La misura dovrebbe riguardare, comunque, solo gli inquilini degli alloggi pubblici.
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Al 10% la cedolare secca - Infine si prevede la diminuzione dell'aliquota della cedolare secca per le locazioni a canone concordato dall'attuale 15%, al 10%. La riduzione riguarda solo gli alloggi offerti a canone concordato e quelli per studenti universitari. Si punta così da un lato ad aumentare l'offerta di alloggi a canone ridotto, e dall'altra far emergere gli affitti in nero. "
(www.repubblica.it)
Il piano casa aumenta l'offerta di abitazioni a basso costo, che quindi contribuirebbero all'abbassamento generalizzato dei valori immobiliari. In realtà il nuovo piano casa prevede il recupero di abitazioni esistente che probabilmente oggi sono già in parte utilizzate. Non si tratterebbe quindi di nuove unità immobiliari che farebbero concorrenza alle nuove abitazioni immesse sul mercato. Anche sull'usato non ci sarebbe tutta questa concorrenza, perché di solito per accedere alle graduatorie per l'acquisto a condizioni favorevoli di questi alloggi è necessario avere requisiti economici talmente stringenti che a volte è più facile corrompere con mazzette i funzionari pubblici. E' già accaduto.
Inoltre, l'Agenzia delle Entrate, ci informa che in Italia ci sono all'incirca 30 milioni di unità immobiliari per cui le recuperate 68.000 previste da Lupi sarebbero appena lo 0,2% del totale. Sempre l'Agenzia delle Entrate informa che negli anni d'oro dell'immobiliare le compravendite avevano quasi raggiunto le 900.000 unità annue, mentre negli ultimi anni si assestano introno a 400.000 unità annue. Rispetto a queste, le 68.000 unità immobiliari in quattro anni promesse dal governo sono circa il 4% del totale annuo.
Una quantità comunque da non sottovalutare, ma troppo bassa per influire veramente sul prezzo di vendita finale degli immobili a mercato libero. La cui contrazione dipende soprattutto dalla stretta creditizia bancaria, forse più che dalle tasse aumentate. Se è vero che il mantenimento di una seconda casa per la ex classe media diventa sempre più proibitiva, è anche vero che i nuovi italiani, cioè i giovani, non possono permettersi nemmeno la prima casa a buon mercato.
Pertanto una ripresa del settore immobiliare non sarà possibile fin tanto che non ci sarà una ripresa del settore bancario. Il quale si trova in profonda crisi come dimostra il dato allarmante di ieri di Unicredit:
"Unicredit ha chiuso il 2013 con una perdita netta record di 14 miliardi da svalutazioni su avviamento e accantonamenti aggiuntivi su crediti. Lo annuncia la banca in una nota.
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Il patrimonio di vigilanza Cet1 si è attestato al 10,4% e al 9,4% anticipando pienamente gli effetti di Basilea3 e la banca ha escluso la necessita' di un aumento di capitale.
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Il piano strategico di Unicredit prevede una riduzione di 8.500 dipendenti entro il 2018. Di questi 5.700 saranno in Italia."
(www.ilsole24ore.com)
La seconda banca italiana è in queste condizioni. Figuriamoci le altre. Le più piccole e compromesse con la vita politica di provincia.
Ci sono due fattori che incidono pesantemente sulla stretta creditizia e sulle crisi bancarie: il primo riguarda propriamente gli immobili. Negli anni del boom immobiliare non si è pienamente valutata la solvibilità di tutti i mutuatari a cui è stato concesso un prestito su prezzi immobiliari esorbitanti. Questa situazione ha prodotto nel tempo molte sofferenze bancarie.
Il secondo fattore di crisi è l'austerità imposta da Bruxelles che comprime il sistema economico, riduce la domanda interna, e quindi provoca il fallimento delle imprese. Anche questo fattore ha contribuito alle sofferenze bancarie.
La differenza fra i due è che il primo fattore, che faceva salire i prezzi degli immobili in modo indecoroso, è bene sia cessato. Il secondo fattore lo si sarebbe potuto benissimo evitare. Si tratta di una successiva ed ingiusta punizione che non ha alcun senso economico. Qui il comportamento psicologico dei tecnocrati di Bruxelles e di Berlino è stato lo stesso di quei genitori che promettono un sacco di botte ai figli se questi fanno imprudenze che li mettono in pericolo. Dolore inutile su dolore imprevisto.
Per questo la caduta dei prezzi immobiliari ora non è più un salutare freno degli eccessi del passato, ma sta diventando una manifestazioni cronica della crisi generale, della mancanza di lavoro, di domanda interna e di possibilità di una futura crescita. Credo che continuerà il calo dei valori e l'aumento dei tempi di vendita degli immobili fin tanto che durerà la situazione di crisi interna alla zona euro. Per dirla proprio tutta, penso che il mercato immobiliare non si riprenderà fin tanto che l'Italia rimarrà all'interno delle contraddizioni della moneta unica.
Se l'Italia uscisse dall'euro gli immobili per contro si svaluterebbero di botto di una ulteriore percentuale a due cifre. Ma in effetti non ce ne accorgeremmo a meno di essere abituati a traslocare all'interno dell'Europa. Un immobile che vale oggi 500 mila euro, varrà domani 500 mila neo-lire (e molti meno euro). Ma col tempo il valore in neo-lire potrebbe tornare a crescere col crescere della competitività industriale italiana.
Ma per il momento, rimanendo nell'euro, i grafici come quello ad inizio post, saranno la regola ancora per molti mesi.
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