La caduta dei valori immobiliari "frenata" dalla burocrazia erariale

In periodi come questo in cui scoppiano bolle immobiliari a ripetizione nel mondo, può capitare di fare buoni affari. Il mercato immobiliare è in netta frenata, se non quasi fermo anche in Italia. Non tutte le aree urbane italiane si comportano nello stesso modo, ma nelle città dove la crisi morde di più si assiste a due effetti: o gli immobili rimangono invenduti per anni, e forse non troveranno mai più un compratore, oppure i prezzi stanno precipitando. Si può quindi avere la fortuna (per chi ha ancora liquidità) di trovare l'immobile dei sogni, tanto cercato, a prezzi di saldo o quasi.

Un vero affare, di quelli da non lasciarsi scappare. Ma attenzione,  l'affare potrebbe farlo l'Agenzia delle Entrate!
E si, perché ultimamente mi è già capitato di sentire storie di questo genere, di immobili venduti a prezzo molto interessante, in quanto il venditore non vedeva l'ora di sbarazzarsi di un onere insostenibile. Di Notai che non informano in modo preciso acquirenti e venditori, ma si limitano a controllare che il prezzo dichiarato sia superiore alla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente. E poi di cartelle esattoriali spaventose che arrivano ai malcapitati.

"Il valore minimo da indicare nell’atto per non essere oggetto di accertamento automatico del fisco è pari a alla rendita catastale moltiplicato per 115,5 se l’acquirente sta acquistando una prima casa.Parliamo sempre di immobili abitativi e relative pertinenze esclusi A/10 e C/1.
Nel caso invece di acquisto di una seconda casa l’accertamento automatico da parte del fisco scatterà se dichiarete un prezzo di cessione inferiore alla rendita catastale moltiplicata per 126."
(www.tasse-fisco.com)

Ma se un tempo era sufficiente rispettare questo parametro, oggi non lo è più. Soprattutto se il valore dichiarato in atto, si avvicina molto a quello minimo catastale. E con i tempi che corrono sta succedendo più spesso di quanto ci si creda.

Ora però l'Agenzia delle Entrate fa riferimento al "valore normale" dell'immobile:

"Ma cosa intendiamo per valore normale di una casa o di un appartamento non è così semplice, in quanto dovremmo prima di tutto fare riferimento a quanto descritto nell’articolo 14 del DPR 633 del 1972 e articolo 9 comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui redditi.
...
Dopo il 2008 il valore normale degli immobili viene inviduato sulla base di periodici provvedimenti che fissano prezzo medi appunto il valore normale degli immobili, case fabbricati attraverso un apposito provvedimento. Il primo di questo è stato quello OMI del 27 luglio 2007 che ci da gli strumenti per la quantificazione del valore normale dell’immobile, casa appartamento o fabbricato che sia esclusi i terreni."
(www.tasse-fisco.com)

Pertanto l'Agenzia può ravvedere, e come detto avviene spesso, una potenziale falsa dichiarazione sulla base di un valore normale stimato attraverso proprie rilevazioni, non fidandosi più del solo valore catastale.

L'Agenzia si è dotata di un proprio Osservatorio del Mercato Immobiliare, il quale "cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia."

Sulla base di queste stime effettuate negli 8100 comuni italiani, l'Agenzia può inviare accertamenti immobiliari accompagnati da salate cartelle esattoriali con maggiore imposta di registro, oltre sanzioni e interessi legali.

Tutto questo è molto curioso e contraddittorio come molte cose che stanno succedendo di questi tempi: da un lato le politiche attuate dai governi sono orientate ad austerità, svalutazione interna (distruzione della domanda interna), credit crunch come conseguenza, e quindi anche alla distruzione e caduta del mercato immobiliare; da un altro lato però pare che lo Stato non creda o non si renda conto dei danni inferti all'economia privata e pretenda che questa continui a svilupparsi e generare rendita erariale come se nulla fosse. Una completa estraneazione dalla realtà di chi nel suo insieme comanda e coordina la macchina statale. E come se la burocrazia erariale tentasse di impedire l'inevitabile crisi immobiliare, contro ogni legge economica e fisica esistente...

Se questa situazione dovesse proseguire, e pare che proseguirà, perché la crisi dell'immobiliare non accenna a finire, ancora una volta gli italiani dovranno dare fondo alla loro fantasia per gabbare l'erario. Questa volta per autodifesa e non per interesse proprio. Se solo pochi anni fa si vendeva a 100 e si dichiarava 50 in atto, oggi la situazione potrebbe spesso doversi invertire. Ma come si fa a vendere a 50 e dover dichiarare 100 per non incappare in cartelle esattoriali? Non è facile con la simultanea richiesta di tracciabilità dei flussi di denaro. 

Bisogna che la fiducia tra banca, compratore e venditore sia massima: vendo a 50, dichiaro 100, faccio transitare sui conti 100 e poi spero che il venditore mi restituisca 50 in una valigia lontano dagli occhi dello Stato di polizia in cui si è trasformata l'Italia. O nasceranno nuove figure di fiducia che facciano da intermediario (magari il notaio stesso...) nella restituzione della differenza, o nasceranno e si accentueranno forme alternative di cessione: scritture private non registrate con stretta di mano di galantuomo? ricorso all'istituto della procura in attesa di tempi migliori? aumento vertiginoso delle cessioni di nuda proprietà che permettono di dichiarare meno?

Vorrei proprio capire cosa si inventerà, ma sono certo che qualcosa verrà escogitato.