Immobiliare: sarà sempre peggio.

Con questo post vorrei offrire uno sguardo allargato e lontano sull'immobiliare, italiano e non solo. Molte economie si sono basate in questi ultimi anni sulla crescita dei valori immobiliari, per esempio abbiamo avute le note esagerazioni sfociate in crisi bancarie in Irlanda, Spagna ed anche Usa. Oggi è su questa strada l’Inghilterra, dove il governo con politiche di sostegno all'acquisto degli immobili, sta pompando l’ennesima bolla immobiliare.

Nel suo piccolo, ma nemmeno tanto, anche l’Italia ha visto montare e scoppiare una discreta bolla immobiliare. A cavallo del 2.000 era piuttosto semplice ottenere un mutuo. Ad un certo momento era gli stessi istituti di credito (più o meno nuovi e più o meno seri…) a cercare il mutuatario, con punte di esagerazione quando si rifilavano mutui a stranieri appena giunti in Italia, che probabilmente non erano nemmeno interessati ad acquistare case qui.

Oggi in tutta Italia i prezzi delle case sono in discesa. Non ho il polso di tutta la penisola, ma nel torinese il colpo è stato molto duro. In Torino i prezzi sono scesi e i tempi di vendita si sono anche allungati di molto. Ma in località periferiche della provincia, abbastanza depresse, oggi si acquistano immobili abitabili a prezzi che 10 anni fa occorrevano per comprare dei ruderi da ricostruire. E gli operatori del settore si giustificano dicendo che gli immobili vecchi (con più di 15 anni…), non isolati termicamente e non antisismici, non valgono più nulla!

Una frase che sarebbe stata un’eresia pochi anni fa, quando bastavano quattro muri che reggevano un tetto (anche in amianto…) per far credere di possedere un tesoro.

I motivi del tracollo immobiliare sono stati ben evidenziati da S. Bassi nel suo post:

“Ma comevi anticipai
andiamo un po' a vedere come stanno
le 6 Streghe
che stanno stritolando l'immobiliare italiano
e che gli impediscono di rialzare la testa
(a parte rari casi nella fascia top)
1. Disoccupazione = beh...siamo al nuovo RECORD del 13% (dato addomesticato ISTAT) e del 23-24% (dato reale)
2. Disoccupazione Giovanile (sono loro che soprattutto mettono su casa...se masochisticamente sono ancora qui in Italia a fare i frustrati no-hope + mancette dai genitori) = sempre ai massimi intorno al 43% e fischia...
3- Deflazione Salariale = sempre peggio...ci stiamo vietnamizzando...in particolare i giovani (vedi punto 2)
4. Vaporizzazione dei Risparmi Italiani = tantissime casette venivano comprate con l'aiutino del Papi...che adesso ha sempre più dovuto svuotare il suo conto deposito...
5. Credit Crunch delle Banche sui Mutui = sempre tutto inchiodato, anche se le ns. banchette, con spread in crollo e tradate a stecca da Blackrock&soci, ...potrebbero iniziare ad avere qualche cartuccia da sparare in mutui molto selettivi...ma per ora non basta ad invertire la tendenza (Nota Antropologica: senza la leva dei mutui, i mercati immobiliari tornano NORMALI come lo sono stati per 10mila anni...meno che negli ultimi 50 anni...ovvero 4 mattoni e non un asset finanziario dei più speculativi e deflagranti..)
6. (MA SOPRATTUTTO...) Aumento mostruoso e troppo veloce della tassazione italiana sugli immobili, allo scopo di fare cassa sicura e di non fallire = SEMPRE PEGGIO...la morsa non si allenta anzi si stringe ancora di più...
Del resto l'Immobile non può scappare ed è cassa sicura&veloce
…

Se poi alle 6 Streghe
ci aggiungi la prospettiva dell'ARMAGEDDON FINALE
ovvero
la revisione del catasto che manderà IN LEVA la TASI, trasformandoLA in una pesante patrimoniale....“

(www.ilgrandebluff.info)

In effetti la stretta della crisi incrociata fra mancanza di lavoro, mutui difficili e peso del fisco, sta scoraggiando l’acquisto, e sta immettendo sul mercato tante seconde case che molti italiani non possono più permettersi. Il combinato di tutto ciò fa crollare il prezzo.

Ma purtroppo, rispetto a S. Bassi, penso che l’immobiliare diventerà un investimento sempre meno remunerativo. Probabilmente fra pochi decenni non sarà più un investimento, ma solo un costo per abitare. E la cosa probabilmente avverrà prima all'estero e poi in Italia.

“Sono sempre di più le cose che si possono fare con una stampante 3D. Una tra le tante ora, da aggiungere alla lista, è quella di costruire una casa in un solo giorno. Anzi, c'è chi ha fatto di meglio, con 10 case in un giorno.

A riuscire nell'impresa è stata, come riporta Gizmodo, l'azienda cinese WinSun Decoration Design Engineering Co. usando materiali riciclati.

Non si tratta del primo tentativo, ad Amsterdam ad esempio è stata costruita una casa con una stampante in 3D usando mattoncini di plastica che si incastrano come i Lego. È stata tra l'altro "stampata" direttamente sul luogo, a differenza di quelle cinesi che erano state stampate in più parti per poi essere portate sul luogo e assemblate.

I pezzi sono stati realizzati con materiali riciclati e rifiuti industriali in modo da formare un aggregato di cemento. La stampante 3D utilizzata per costruire le case è lunga 152 metri, larga 10 metri e alta 6 metri. Ogni casa dovrebbe costare circa 4800 dollari.

L'amministratore delegato della compagnia, Ma Yihe, ha dichiarato: "Abbiamo acquistato parti della stampante dall'estero e poi assemblate tutte in una fabbrica a Suzhou. Questo nuovo tipo di struttura di stampante 3D è molto ecologica e conveniente".”

(www.wallstreetitalia.com)

Sembrano sperimentazioni futuristiche e limitate a qualche estroso e stravagante personaggio. In realtà non passerà molto tempo che la “stampa 3D” di edifici si diffonderà ovunque. In Italia ci metterà più tempo, sarà necessario superare le resistenze normative e anche quella della tradizione artigianale edilizia, molto forte in Italia. Ma quando l’edilizia si sarà industrializzata, cioè quando chi oggi costruisce macchinari per l’edilizia (gru, ruspe, betoniere ecc.) si cimenterà nella costruzione di macchinari per la stampa 3D, ci sarà una nuova rivoluzione nel campo edilizio, che comporterà un’ulteriore discesa dei prezzi delle nuove costruzioni. E quindi ancora di più dell'esistente.

Accadrà un po’ quello che è successo con l’automobile, passando dalla costruzione artigianale alla catena di montaggio. Il prezzo di questo bene “mobile” per eccellenza è sceso in modo deciso grazie alla catena di montaggio, probabilmente oggi un’auto costa un decimo di quanto costerebbe se fosse costruita artigianalmente (come avviene ancora infatti con le Roll Royce i cui prezzi sono un esempio di bene artigianale).

Per l’edilizia non è prevedibile una caduta dei prezzi altrettanto netta, poiché la componente del suolo rende l’immobile un bene disponibile in quantità limitata. Ciò che in futuro varrà “poco” e si svaluterà come le automobili, sarà la costruzione sovrastante il suolo. Con sistemi automatizzati costruire diventerà più semplice, meno costoso, si utilizzerà meno manodopera e grazie alla maggior precisione si otterranno risultati migliori. Le costruzioni quindi saranno sostituite più facilmente, seguendo le mode ed anche i cambiamenti normativi continui. Diventerà più semplice abbattere una casa “vecchia” e ricostruirne una nuova piuttosto che ristrutturarla. La ristrutturazione non avrà più molto senso.

Ci si dimenticherà degli investimenti immobiliari, riservati solo a costruzioni molto speciali (ville e castelli) o con posizioni molto preziose (nei centri di città storiche) e a persone con molte disponibilità finanziarie. Gli alloggi famigliari della classe media verranno acquistati in modo più semplice, quasi come per esempio si acquista a rate un’automobile. E quando la casa sarà vecchia, sarà quasi come possedere una vecchia automobile: cioè quando costa più la voltura della vettura conviene la rottamazione.